La percentuale della spesa detraibile è del 50% in caso di ristrutturazione edilizia e del 65% in caso di riqualificazione energetica degli edifici fino al 31 dicembre 2015, dal 1° gennaio 2016 le detrazioni fiscali torneranno entrambi al 36%, salvo eventuali proroghe della normativa in vigore.

È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.

Il limite massimo della spesa sostenuta è di 96.000,00 € per ciascuna unità immobiliare fino al 31 dicembre 2015, dal 1° gennaio 2016 il limite massimo della spesa sostenuta torna a 48.000,00 € per unità immobiliare, salvo eventuali proroghe della normativa in vigore.

E’ possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche), a prescindere che questa sia del 50% o del 65%, viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Ad esempio: Se la quota annua detraibile è di 1.200 euro e l’Irpef (trattenuta dal sostituto d’imposta, o comunque da pagare con la dichiarazione dei redditi) nell’anno in questione ammonta a 1.000 euro, la parte residua della quota annua detraibile (200 euro) non può essere recuperata in alcun modo. L’importo eccedente, infatti, non può essere richiesto a rimborso, né può essere conteggiato in diminuzione dell’imposta dovuta per l’anno successivo.

Con il rifacimento del tetto si può accedere alla detrazione fiscale del 50% e nel caso di fosse una riqualificazione energetica dell’edificio si riesce a recuperare il 65% della spesa.

Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su immobili residenziali, è previsto un regime agevolato, che consiste nell’applicazione dell’Iva ridotta al 10%.

Tra le principali regole e i vari adempimenti che negli ultimi anni hanno subito modifiche:
• L’abolizione dell’obbligo di invio della comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate;
• L’eliminazione dell’obbligo di indicare il costo della manodopera, in maniera distinta, nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori;
• La facoltà riconosciuta al venditore, nel caso in cui l’unità immobiliare sulla quale sono stati eseguiti i lavori sia ceduta prima che sia trascorso l’intero periodo di godimento della detrazione, di scegliere se continuare a usufruire delle detrazioni non ancora utilizzate o trasferire il diritto all’acquirente (persona fisica) dell’immobile;
• L’estensione dell’agevolazione agli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza.

Dal 2012 non è più prevista per i contribuenti di 75 e 80 anni la possibilità di ripartire la detrazione rispettivamente in 5 o 3 quote annuali.

Quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione fiscale spetta nella misura ridotta del 50%.

Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione non spetta solo ai proprietari degli immobili, ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese. (Ad esempio: proprietari o nudi proprietari, titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), locatari o comodatari, soci di cooperative divise e indivise, imprenditori individuali per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce.

Ha diritto alla detrazione fiscale anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture. In questo caso, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione.

Sono definiti familiari, ai sensi dell’art. 5 del Testo unico delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

• Per gli interventi indicati alle lettere a), b), c), e d) dell’articolo 3 del Dpr. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia). Si tratta di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, effettuati su tutte le parti comuni di edifici residenziali (ad esempio condomìni).
• Per gli interventi elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr. 380/2001. In particolare, la detrazione fiscale riguarda le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo, per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.
• Gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano delle categorie precedentemente indicate a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza (per questi interventi la detrazione è stata introdotta dal Dl. N. 201/2011).

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, alla detrazione è possibile considerare anche:
• Le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse
• Le spese per le prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento
• Le spese per l’acquisto dei materiali
• Il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti
• Le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi
• L’imposta sul valore aggiunto (IVA), l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori
• Gli oneri di urbanizzazione

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui risultino:
• Causale del versamento, con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr. 917/1986)
• Codice fiscale del beneficiario della detrazione
• Codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento
Le spese che non è possibile pagare con bonifico (per esempio: oneri di urbanizzazione, diritti pagati per concessioni, autorizzazioni o denunce di inizio lavori, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo) possono essere pagate con diversa modalità. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che effettua il pagamento.
I contribuenti interessati devono conservare, oltre alla ricevuta del bonifico, le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione; questi documenti infatti potrebbero essere richiesti dagli uffici finanziari che controllano le loro dichiarazioni dei redditi.

Le spese di manutenzione ordinaria rientrano nelle agevolazioni fiscali solamente se l’intervento è eseguito su una parte comune di un edificio residenziale (ad esempio condominio) e non su una singola unità immobiliare (ad esempio villetta).

La procedura per detrarre una spesa sostenuta dal condominio per un intervento su parti comuni è diversa rispetto alla procedura di un contribuente proprietario di una singola unità immobiliare infatti

Il condominio – per effetto dell’art. 21, comma 11, lettera a), n. 1) della legge n. 449/1997 – ha assunto la qualifica di sostituto d’imposta, tenuto ad effettuare la ritenuta d’acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura, pertanto, è necessario che lo stesso sia provvisto di codice fiscale, indipendentemente dalla circostanza che non sia necessario, ai sensi dell’art. 1129 codice civile, nominare un amministratore (circolare n. 204/E del 6 novembre 2000). Ne discende che, al fine di beneficiare della detrazione fiscale per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni prevista dall’articolo 16-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), i condòmini che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso.

I condomìni che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore, per beneficiare della detrazione fiscale per i lavori di ristrutturazione effettuati sulle parti comuni dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti a nome del condominio stesso (circolare n. 11/E del 21 maggio 2014). Anche i documenti giustificativi delle spese relative alle parti comuni dovranno essere intestati al condominio. Per quanto riguarda i pagamenti, è necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino che effettua il pagamento.

Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nel caso specifico del tetto è considerata manutenzione straordinaria nuova formazione o rifacimento dei cornicioni con caratteristiche diverse da quelle preesistenti, nuova installazione o sostituzione delle grondaie con modifiche della situazione preesistente, sostituzione delle tegole con altre di materiale e/o forma diverse da quelle preesistenti, sostituzione dell’intera copertura, modifica della pendenza delle falde con o senza aumento di volume, sostituzione con modifiche dei travi e sostituzione totale delle travi per la formazione di un nuovo tetto.